第23章投资房产篇——看好时机，量力而行(1)

80后投资房产要关注3大因素

“80后”的年轻人都处在即将或已经成立家庭的年龄，买房成为生活中的一件大事。如今房价涨势迅猛，与其将买房看作室一种简单地买卖行为，不妨将其看成是一种投资。既然是投资，就一定要注意以下三大因素。

风险性分析

从某种意义上看，房产投资是实现个人财产保值增值，获得良好收益的一个重要手段。但是购买房产毕竟是一种花费大的投资行为，而且有投资就一定会有风险，“80后”在投资房产之前一定要认真研究，考虑多种因素，规避风险。

风险之一：宏观政策变化带来的风险

纵观房地产市场的变动不难发现，房地产市场很容易受到各种市场政策导向的影响，从而造成很大的周期性波动，政策的不确定性给房地产投资带来了极大的变数。例如近期国家出台了抑制房价的各项政策，给房产投资带来了很大影响，个人投资房产的成本已经大大上升，风险也大为增加了。

规避方法：平时积极关注国家宏观政策的变化，研究政策走向，适当收缩投资战线，集中资金于少量优质房产，这样虽说收益减少，但风险可有效降低。

风险之二：城市规划带来风险

城市的整体规划对房产投资有非常重要的影响，尤其在目前大搞城市建设以带动内需的情况下，稍有不慎即有可能踩到“地雷”。

方女士于2009年6月通过某中介看中一处小户型二手房，价格适中，地段很好，觉得很有升值潜力，既可居住又可投资。中介对方女士说，户主出国急需用钱想赶快转让，方女士二话没说以30万元将其买下。结果刚刚交易不到3个月，拆迁公司上门，此楼在拆迁范围，要在两个月之后拆掉。李女士算了一笔账，按照补偿价格，自己可获得4000元平方米补偿，只能拿到27万元拆迁款，自己将白白损失3万元血汗钱。

规避方法：平时多关注媒体上有关城市建设方面的信息，遇到心仪的房产，注意登录当地政府城市规划部门的网站，了解城市规划动态，小心决策。同时，如果能多注意城市规划的方向，嗅出潜在的机会，不仅可以规避风险，还有可能大赚一笔。

风险之三：房产商带来的风险

有些不法房产商会在合同里玩花样，例如将“订金”变成“定金”，误导投资者。还有些房产商故意在合同里空出一些条款不填，利用购房者不熟悉法律的弱势，使房产投资人吃亏上当。

规避方法：了解房产商的资质很重要。在投资房产时，尽量找那些诚实守信、有良好品牌形象的房产商。为了防范购买过程中可能出现的陷阱，投资者不妨多咨询房产法律专业人士，必要时聘请专业法律人士陪同购买，识别合同和交易过程中的风险，避免中了房产商的圈套。

风险之四：错估个人能力带来的风险

很多投资者希望能以房养房，但是他们往往错误估计了自己的能力，毕竟天有不测风云，未来的事情谁也无法预料，如果还贷额占资产比重较大，将来一旦出现没有预料到的事情而发生还贷困难，则房子有被银行收走的风险。

规避方法：投资房产者必须慎重决策，并把预期收入的估计建立在较切合实际的基础上，有偿付能力，以便从容还贷，规避房贷风险。

适用性分析

要判定房产是否适用，首先要确定购买目的，投机和投资是两种不同的购买目的。“80后”在投资房产前一定要做好适用性分析，搞清楚自己买房产的目的是什么？因为不同的目的决定的不同的评价体系。

其一，以投机为目的

如果投资房产的目的是投机，即利用商品房的流通权，获得短差。那么一定要记清自己的这个目的，不要炒房炒成房东。以此目的购买的房产是用来流通的，出售是唯一能盈利的途径，要时刻准备着出售。你没有必要去研究房子的价值，你只需知道房价的走势就行了。“顺势而为”是你唯一的生存之道。

其二，以投资为目的

以投资为目的购房者主要有两类，一种是买房自住的，另外一种是买房出租的。无论是哪种情况，目的都是为了要做“房东”，只不过前者是自己的房东，后者是他人的房东而已。以投资为目的购进房产需要考虑家庭人口、交通状况、工作特点、小区物业管理状况等因素。你关注的应该是这套房子的价值，只有当成本在价值以下，你才能获得收益，和价值相同你才能不亏，略高于价值你才能少亏。

保值增值潜力评估

无论你购买房产是以投资为目的，还是以投机为目的，保值增值都是你必须要关注的问题。一般来说，一套房产能否保值增值，与以下因素有直接的关系。

一、地段

这点是很容易理解的，房产的地理条件是决定房产内在价值之最重要因素之一。地理条件包括房产与城市中心活动区域的距离及联络交通状况，以及物业所在地的人文环境等。

二、房产自身品质

即房子自身的质量，质量越好，则保值增值的潜力越大。房产自身的品质包括房型、户型、面积、工程质量与装修质量、配套设施完备程度，小区物业管理类型与水平。

三、房产购入成本

既包括房产本身的价格，也包括国家税收、政府费用、中介机构收取的服务费等内容。

读者互动：

问：现在很多房产中介机构都打着投资海景房的广告，这样的投资可靠吗？

答：如果海景房不在当地，就涉及到一个异地购房的问题。异地购房，或多或少总有些仓促。购房者被开发商拉到某个郊区别墅里面，面对场面热烈的欢迎会、精美的广告、巨额利益的煽动，人们往往很难冷静地分析问题。而且，要在一天左右的时间决定买还是不买，根本就没有时间去当地有关部门了解城市规划、城市建设等方面的信息，很多人甚至连房子所在的位置、周围的情况看也没看就买了。还有一些人，就是抱着随大流的心态，觉得别人都买了，应该没有错，就迷迷糊糊地跟人一起买了。如此购房实在不是很理智。

买房和租房哪个更有利

租房还是买房似乎是人们长期以来一直争执不断的话题。2010年，一方面是房价势如猛虎，另一方面是新政频出，面对着高企的房价，是现在出手还是观望？是自有置业还是过度租房？借债买房与租房而居相比，哪个更划算呢？

生活要好，房子要有

王娜今年26岁，大学毕业3年，现任某公司总经理助理，单身，月收入4000元左右，认为生活要好，房子要有。

两年前，王娜还是一家房地产公司的置业顾问，月收入有时上万，有时只是底薪1000元，年收入在8万元以上，那时的她就坚持认为房子能给自己带来最大的安全感。于是，她购买了两套公司开发的小房子，一套自住，一套出租，当时的房价才2500元平方米，公司还给内部职工打了折扣，现在房子已经升值到了4000元平方米。

王娜说，我们这一代对父辈“量入为出”的观念大多不以为然。但要懂得投资，让钱生钱贯穿一生。年轻人不要看别人现在生活得怎样，而要多思考自己应该怎么做。我很喜欢投资房产，将来退休后既积攒了不动产，又能实现生活富足安康。

与其花大钱买房，还不如干点别的

就职于北京一家公关公司的小秦则表示，他绝不会花大钱买房。目前北京的房价动辄两3万一平方米，与其背负一身的债务，不如回老家，也就是山东省的二三线城市买房。他认为，80后应该转变观念，不一定要做房奴。与其花大钱买房，还不如干点别的，等到自己的事业收入都稳定了，再买房也不迟。对于房子的增值功能，他嗤之以鼻，“其实所谓保值，只不过是自欺欺人罢了。当经济全面衰退时，就不存在这个功能了。”

面对日益攀高的房价，“80后”不免有些无奈。不少“80后”以近日在网络上广泛流传的“北京某旅游公司国外旅游广告”说服自己放弃买房的执念：只要半个平方米的价格，日韩新马泰都玩了一圈；一两个平方米的价格，欧美列国也回来了；下一步只好策划去埃及南非这些更为神奇的所在；几年下来，全世界你都玩遍，可能还没花完一个厨房的价钱；但是那时候，说不定你的世界观都已经变了。生活在于经历，而不在于平米；富裕在于感悟，而不在于别墅。

广告词说得很诚恳，也看似很有道理，但是买房和租房哪个更有利，还应做具体的比较分析。

2009年曾有调查资料显示，尽管当年上海市房价创出历史新高，但是住房租金投资回报率已降至历史最低水平，仅为2%左右，甚至还不如最保守的投资方式——银行定期储蓄（目前一年期存款利率为2.25%）。今年首期一年期凭证式国债发行利率为2.6%，高出住房租金投资回报率0.6个百分点。如果将购房款用来投资股票或购买货币式基金，年收益率至少可以达到8%，远远高于2%的住房租金投资回报率。

为何房价和租金之间会形成如此大的反差呢？根源就在于房价连年不断上涨。这使得买房者并不是指望靠房屋租金来收回投资，而是靠房产价格的不断上涨来获得收益。

据有关机构统计，上海市2009年新房房价平均涨幅高达50%，而个别楼盘最高涨幅超过了120%，连二手房市场的价格也呈现出大幅增长的态势，全年平均涨幅高达38%。某咨询机构的调研结果显示，目前上海市住房空置率至少在15%以上，很多房产投资者根本不在乎租金的回报，就算让房屋空着也无所谓。因为比较而言，投资一套房产如果靠租金来收回成本至少要耗时50年，而靠房价的增值则可以在短短的2、3年内就收回全部成本。

不过换个角度来看，房租的偏低恰恰给租房者带来了实惠。

假如你有300万元现金，准备购房结婚，以北京市三环内的二手房为例，面积100平方米，单价为3万元平方米，不考虑其它因素，手中的现金刚好能用来购买这套二手房。按照目前房屋租赁市场的情况，该套住房的租金为每月5000元，年租金为6万元。

以目前银行一年期定期储蓄存款利率计算，300万元的本金，每年能够带来6.75万元的利息收入，扣除6万元的房租后净剩7500元，租房的优势明显。如果把这笔钱用来摇新股，按8%的收益率计算，年收益可达24万元，扣除6万元房租后净剩余18万元，数目相当可观。