第一百八十七章坑爹的公摊面积和慈善的背后

有时候真实比小说更加荒诞，因为虚构是在一定逻辑下进行的，而现实往往毫无逻辑可言。

“我很好奇，什么是公摊面积呢？”明先生虚心请教。

“哈哈哈，我来回答吧。”鲍总心情愉快，感觉终于略胜一筹了，“所谓公摊面积，是指：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交（配）电室、值勤值班室，以及为多幢房子工作的值班处、处理（包含物业处理）用房及专用设备房。

2、套内与共用修建空间之间的分隔墙及外墙（包含山墙），为墙体面积水面投影面积的一半。

3、在丈量实践中，高层的分摊系数一般在0.18—0.26之间，而多层的分摊系数则在0.11—0.16之间。”

“大军哪，你能为老夫详细说明一下吗？公摊面积对开发商和业主谁更有利呢？”明先生想让我回答，以此来打击一下钱总新聘任的财务总监庄斯文。

“好的，明先生。有一个老的梗，大家可能都听说过：每一个小区所有房子的公摊面积加起来一定会超过这个小区实际的公摊面积，这就是所谓的一加一大于二吧。”我把这几年琢磨出来的东西抖搂一下：

“假如你购买了一套100平方的房子，实际上只有70平方，如果是高层电梯房，可以居住面积可能只有60多平方米。这个差额来自公共区域的面积，即公摊面积。它除了有效地降低了房价还可以更好的无中生有。

公摊面积，成了购房者多花钱的“罪魁祸首”。大多数情况下，开发商会选择建筑面积而不是套内面积（实际可使用面积）计算价格，增加收益。

只要能多计入一平方的面积，那么总房价就能多收一万元。这个账想必大家都会算吧，最重要的一点，有了公摊面积，就可多收物业费、暖气费、七十平方和一百平方收的钱差了百分之三十！

有人说不交公摊面积的物业费，就没有人打扫过道电梯的卫生，那你有没有想过室内（套内）面积你倒是交了物业费，但是物业有派人到你家来打扫卫生吗？

更搞笑的是暖气费也坚定不移地按照建筑面积来收费。可过道，垃圾道、变电室有暖气吗？设备厅、分隔墙上有暖气吗？

这些问题可都是一平方要收一平方的钱，谁来交？当然是冤大头的业主们了，欧美的房地产商们对我国那叫一个羡慕嫉妒恨，套内面积跟建筑面积相比少赚了多少钱啊！”

“公摊面积伤民矛盾，亟待求解，全世界只有c国的房子有公摊面积，将公摊面积推上了风口浪尖，这个问题终于引起了重视了。住建部回应称应以套内面积为准，看来就快取消这该死的公摊面积了！

坊间有传闻称，这一奇葩的销售方式由樱木国商人青港李大卫发明，并在青港率先使用。因为他，购房者深受其害。”鲍总作了补充。

“天哪！这不是坑爹吗？可怜的c国业主啊！房价本就高企，还要为开发商本应承担的公共建筑买单！”明先生义愤填膺。

“嘿嘿，实际上，“公摊面积”源自青港，但并非李大卫发明，他只不过是公摊面积的“背锅侠”。”钱总来自青港，更有发言权，“首个采用公摊面积销售的地产项目青港香槟大厦，时间为1954年。

当时，青港经济刚刚崛起，房地产市场开始凶猛发展。不过，当时青港地产项目的销售情况并不乐观。

究其原因，青港的售房模式是按栋销售，但对广大市民而言，买得起一栋楼的人屈指可数。

此时，香槟大厦用了一种模式，一层一层、一户一户销售，降低购房门槛，恰逢青港市民购买力旺盛，买房者络绎不绝。

这就带来了一个问题：开发商建设公共区域，如电梯、花园、过道的成本就无人承担了。

如果将其直接加入房价，会让房子显得太贵，影响销量。于是，开发商将其列为公摊面积。本来一个只有60平方米的房子，加上公摊面积就变成了80平方米。

1958年，李大卫进入青港房地产市场，即采用了香槟大厦的公摊面积模式。

内地改革开放后，各地开始尝试房屋市场化，慢慢形成了商品房制度，并从青港引进了诸多销售模式。”

“姑且不讨论这个问题了，我们作为房开企业，只要遵照国家部门相关规定执行，不在开发中以次充好，虚增成本，偷税漏税就可以了，更何况，我们还对业主打了7—8折。只是鲍总啊，你们这次和我们合作的土地，已经拿了三年都没有开发，政府部门不收回去吗？”明先生很惊奇地问道。

“呵呵呵，因为没钱开发，所以只好今年修一个围墙，明年挖几个坑地敷衍，应付检查呗。现在看来，反而因为没有及时开发，将多赚不少啊！”鲍总开心地讲述。

“这又是为什么呢？房地产里面的门道真的太多了，老夫想想都头疼！”明先生摇摇头说。

“很简单！因为土低价格和房价都因为刚需而大幅度逐年上涨。”我简单回答。

“我这算什么？人家李大卫才是大神呢。”鲍总滔滔不绝起来：

“几年前，李大卫在媒体公开发声：在职业上，我是一个纯粹的商人，不要用那些空洞的道德来衡量我。如果不能做一个成功的商人，那我的职业是失败的，人生也是残缺的。

诚然，不赚钱的商人不是好商人，也没有资本利润去做善事，但李大卫在内地拿地囤地获取暴利，却是无论如何都无法辩解的事实。

李大卫旗下的房地产项目开发速度都非常慢，外界称之为“龟速开发”，而且其手中的很多土地的拿地时间都非常早，随着内地房地产市场起飞，地皮大涨，土地飞涨带来的收益远超卖楼。

最夸张的是，李大卫在燕京的一个房地产项目，1993年拿地，直到2018年才开发完成，房价从2000元每平米涨到了超过40000元每平方米。

2008年，李大卫花了20亿买下山城南岸一块70万平方米的土地。现在十余年过去了，山城的地价已经涨了十倍。李大卫旗下公司2018年兜售这块土地，市价已经高达200亿元。

在东海，2006年，李大卫拿下第四个城市副中心——“如真城市副中心”第一幅核心地块，建设名为“高尚领域”的地标性商业复合体。

拿地3年后，项目才正式开工。折合楼板价仅3055元／平方米。以2018年的市场价计算，这个项目已净赚超过100多亿元的土地溢价。

李大卫甚至因为囤地，引来了监管部门的打击，此前他在莞东的一个房产项目，就被罚了8千万。

有媒体记者梳理发现，李大卫在内地近三十个项目中，仅三分之一完工，开发速度少则三五年，多则20年有余。李大卫堪称内地“囤地王”，因此网民、房奴对其痛恨有加也不是完全没有缘由的。

直到昨天（2020年9月23日），蓉城方面公开向李大卫的地产公司发布部分金融服务“禁令”，因其存在囤地捂盘行为。至此，李大卫被推上了风口浪尖。

囤地捂盘行为，对地方经济构成损害。

在16年前，蓉城方面为其公司批项目，主要是为了卖地扩充地方经费，再利用经费进行相关基础建设，带动城市发展。同时，他的公司建房售房，即可从中受益。

然而，李大卫的动作太慢了，他们等到相关基础设施已经完善，其他地产商把楼市催热后，再独享土地增值的红利。

该项目位于蓉城南门，属于金融城的核心位置，前后开发了足足十六年！

这种用囤地圈钱的行为，在实体经济低迷的今天极易遭受唾弃。

除了囤地获取暴利，李大卫引发争议的还有卖出内地资产，买入海外资产：6年里，李大卫频繁抛售旗下的房地产项目，累计套现近2000亿元（一说1700亿元）。

从2013年开始，李大卫就逐步出售大陆和青港的地产物业，累计已经从c国套现了千亿港元以上。而这些资金几乎都被他布局在了欧洲。

据2018年其公司财报显示，如今，公司资产有1.2万亿。青港的资产725亿，内地的资产700亿，而在欧洲资产则超过6000多亿。”

“我也来讲讲李大伟在青港的所作所为吧。”钱总既羡慕又鄙视地讲道：

“因为李大卫对青港天然气、电力、水，以及各种零售业的垄断，极大损害了青港地区消费者的利益，但是，他对自己的垄断行为少有反思。

尤其是2013年3月28日青港工人的罢工事件，使得青港民众对于李大卫垄断行为的愤怒彻底爆发，事情的原因是一批青港国际码头非正式工人，不满自己的工资15年有减无增，发起了一场40天的罢工行动。