178.178宁省考察团

“赵丽娟，盛祥建设工程公司的财务总监。

林斌，我们负责工程类项目的项目经理。

因为我们是小公司，而且成立的时间也很短，无论是财务还是项目上这方面的经验都非常欠缺，不过因为有我哥和庞总，相信我们能有一段非常融洽的合作期。”

王旭东也没站起来，就那么坐着说道：“好了。现在我们就算是一个团队的合作伙伴了。

路总是个爽快的人，我也不啰嗦了。

资金，我们建宏集团来搞定，20亿我们出，但是怎么出，需要有个章程。

庞总，你把你的想法说一下！”

庞刚站起来也没敢啰嗦，“路总，王总以及各位，我在房地产行业干了十几年。

房地产行业最怕的就是资金链断裂。

这个项目，就我知道的情况是第一年需要20亿，我们建宏集团拿得出来这部分资金，但是如何最大化利用资金，还需要更多的信息才能做出最好的选择。

王总让我说，那我说几点。

第一个需要知道的是，这个项目有没有可能通过与政府谈判的方式分割成两个不同的环节，也就是我们业内说的整体开发运营、项目捆绑建设。”

他打开笔记本看了看，接着说道：“去年国家出台了好几个关于城镇棚户区和城乡危房改造以及配套基础设施建设的有关文件。

这几份文件主要内容都是说积极推广特许经营的各种政府与社会资本合作的模式，鼓励多种所有制企业作为实施主体承接棚改任务，构建多元化棚改实施主体，承接棚改任务及纳入各地区配套建设计划的项目实施主体。

这种官方表述可能有点不好懂，简单说，可以通过ppp项目来搞棚户区改造。

棚户区改造一般都会出现拆迁难度大、配套资金缺口大的问题。

我们结合过去的经验，提出了一个想法，也是刚才我说的这个项目有没有可能跟政府去谈合作的想法。

按照材料上的规划，这1800亩是分4年完成的。

我们必须要搞清楚，第一年的内容到底有哪些，而且我们还必须要坚持第一年做的项目必须是完整的三到四个棚户区，而不能是把这20亿放到全部的棚户区上去。

那样的话，我们最后的结果肯定是被套死在这里。

首先，我们帮助政府解决拆迁收储的资金，也就是说，这三到四个棚户区的土地比如说400亩土地的收储整理费用我们帮政府垫上。

按照我知道的银城的房价和土地价格估算，我认为不会超过4亿元就够了，这也是我们整个第一年的棚户区改造项目的第一步。

第二步，就是配套设施建设了。

这一部分包括了棚户区的安置房、农贸市场、生活物资市场、街道道路、公园以及绿化和亮化等等全部包括在内，当然，也不是说全部都必须包含在里面，比如说道路亮化可能就不包括在内。

这一部分，我个人认为也不会投资太多的资金，估计10亿元，只不过这10亿元不是一次性支付出去的，而是在我们自己建设施工过程中随着工程进度支付给供应商的。

这两部分合计不会超过15亿。

但是这第一步，地方政府肯定是会拍卖这个合作权的，不然他没有钱拆迁，这一步我们必须拿下来。

最后一部分的资金，加上前面垫付的4亿元，合计暂时算是10个亿的资金，用来参与这400亩土地里面除了道路、公园等公共设施之外剩余的土地地块的公开拍卖，这是第二次拍卖，我们也必须中标，不然可能最大头的利润就赚不到了。

不为什么这么说呢？前面土地收储的钱是我们支付的，第一次拍卖的时候可以计算在内的。

等这部分土地收储完成之后，政府方面需要完成必要的流程和手续，让这部分土地具备使用权出让条件后，再把土地进行公开拍卖。这是第二次拍卖。

第一次的拍卖是合作权利的拍卖，其中还包括了拆迁安置工程，第二次拍卖是可以用来开发房地产的土地的拍卖。这是不一样的。

两次拍卖的差价，也是利润来源的一部分。

我们作为第一次拍卖的中标方是必须参加第二次拍卖的。

政府方面的高人很多，到时候肯定会有这个要求，而且第二次拍卖的出价必须要高于第一次，所以第二次拍卖的时候肯定会有托。

政府在第二次拍卖差价里面肯定会要求拿走一部分作为服务费或者其他名目，另一部分就是我们的利润了。

当然，如果是我们自己中标的话，就是节省费用的说法了。

所以这个方案，政府等于是一分钱不用花，不但解决了拆迁、补偿、安置以及棚户区的全部改造工程，还包括了公共基础设施建设的部分。

他们一分钱都没有花，而且还要在两次拍卖中拿走一部分利润，这个利润，可能是以亿为单位的，至少也是千万级别。

如果两次我们都中标，我们的利润才能最大化。

现在的问题就在于，如何推销这个方案，如何能说服地方政府不仅同意我们的方案，而且还要让我们一直保持这个方案的优势。”

洋洋洒洒说完了之后，看到大家都在看着他，似乎还在等他继续说，庞刚这才有些尴尬地说道，“我说完了。请路总指正！”

路岚看了看自己这边的人，见没有人提出任何意见，那说明庞刚说的方案他们都听明白了。

路岚第一个开始鼓掌表示赞赏，接着大家都开始鼓掌。

路平的内心是震撼的。

他从来没有想过，一直以来认为的拆迁补偿安置等才是最难的项目，在庞刚这种人的眼里，实际上根本不复杂！

的确，在庞刚这种地产开发的精英人士眼中，拆迁安置的困难，实际上就是钱的问题。

不过他也没打算让建宏集团自己去搞这个最为麻烦的环节的工作。

路岚笑着说道：“庞总刚才的方案真是令人耳目一新，我个人觉得可行性很大。”

王旭东也比较开心，最起码自己手下的工作得到了认可，他也觉得脸上有光。

他看着路岚说道：“这个方案我们也觉得可行性很强，只有一个问题需要路总您这边帮忙解决。”