第37章买房置业与投资理财(3)

第37章买房置业与投资理财(3)

若动用自有资金付款仍还有一定的资金缺口，你可以向银行申请个人住房贷款，但要注意把握以下二要点：（1）要根据贷款可能性来科学选择房贷品种。从贷款利率上看，个人住房公积金贷款的利率最优惠，银行个人住房按揭贷款利率次之。故只要是及时足额缴纳公积金的职工，均应首先申请自己所可以得到的最大额度、最长期限的公积金贷款。无缘申请个人住房公积金贷款的人，可以用所购期房作抵押、或有足够代偿能力的单位与自然人作担保，向银行申请一定额度与期限的银行个人住房按揭贷款。（2）要根据今后是否提前还贷来科学选择月还款方式。目前银行主要提供等额本息还款法和等本不等息还款法两种方式。以向银行借10万元10年期的个人住房按揭贷款为例，前一种方式共需还借款本息130704元，月还款额均为1089.20元。后一种方式共需归还借款本息127950元，第一个月还款额为1298.30元，其中本金833.30元、利息465元，此后每月归还的本金额不变，而利息则逐月递减39元。如果今后你不打算提前还款的，应选择后种月还款方式，将可以减少贷款总利息支出2700余元。婚前买房最好共同签约

婚前财产权益

1.婚前同居期间，两人购置生活用品，但双方没有结成婚，发生纠纷如何处理？

在此，提醒同居恋人们：一、在同居期间对购置的贵重财产，要保管好相应的财物凭证；二、出资方保存相应的出资证明；三、在财产凭证上体现自己的权益，如目前的房产证可以标明共有，并明确双方在房产中的份额。

2.婚前财产公证有必要吗？

目前许多人对财产公证还存在着误解，认为做财产公证很有必要。其实财产公证分几类，其一就是各分各的财产，婚前的财产与对方无关，《婚姻法修正案》的出台规定了“婚前财产永远都是婚前一方所有，婚后财产永远都是双方所有”。

3.婚前买房用谁的名字好？

如果两人是一次性付款，最好写两人的名字，并将产权份额进行明确，否则法律将视其为一方的婚前个人财产。如果是按揭贷款，房产证上写了谁的名字就对谁有利。她强调，无论是双方写谁的名字，一定不要写上第三人的名字。

婚内财产权益

1.在日常生活中，对于家庭理财的管理怎样多个心眼儿？

对家庭财产如存款、基金、股票等存在开户的问题，不能完全是一方的名字。同时应对财产信息进行保留，家里如果有存折、股票账户时，其开户行、账号、密码等应该有一个复印件或记录，并保管好其财产凭证。

2.实施aa制的理财方式——夫妻财产约定制，一方的问题和另一方没有关系吗？

真正的约定制要通过一定的法律手续，具备完整的法律要件，并以书面形式确定下来，法院将通过双方约定的内容进行裁决。

如果如上所述，则双方必须有了合法的财产约定，一方才不需要承担对方的债务责任，同时该约定还需要向债务方公示，否则也视为无效。

3.什么样的房产属于夫妻共同财产？什么样的房子是一方婚前财产？

婚后两人购买的商品房，不管是否按揭付款，或是填了谁的名字，都认为是夫妻共同财产。

由一方婚前支付了费用，并取得了房产证的，对房屋分割的原则是按照市场价格而定，如果婚后房屋有很大增值，增值部分的价格就是夫妻的共同财产，对方也有权利分得这部分的财产。

一方婚前以按揭借款的形式购房，在婚后才取得房产证。这样的房产在法律上被视为夫妻共同财产，另一方有权利共同分割。但对首期付款一方必须给予一定的赔付。

堵住家庭装修的耗钱漏洞

开工前对自己装修的规格和价位有一个基本的估计是最首要的，这样能按照预算进行日后的采购，避免出现超支。计划一旦敲定，就不宜中途随意改变，因为这样既浪费人工，又浪费材料，也就是无谓浪费金钱。

1.选准装修公司

找“街头装修游击队”装修，比找正规装饰公司省20％～30％左右的装修费。但这些装修费往往是通过偷工减料、偷税漏税等手段“节省”下来的。最为严重的是，这些施工队有时还会“卷款潜逃”，甚至在户主入住后偷盗、抢劫。所以您最好在正规家装市场对各个入驻公司进行比较、挑选。如果难以决断的话，可以多听别人的经验之谈，挑选口碑较好的公司。

2.审核报价要心细

对于设计师的设计务必要求具体详尽，将全家人的设想与计划投资额告知设计师，然后将选好的设计效果图及平立面节点图全部索取到手并加以核对，与三维效果图不同或和设想不一致的图纸要修改补齐；预算要逐一仔细审查，注意缺项漏项，材料是否清晰，做法是否全面得当。而且对一些报价时的“不透明”手法一定要小心。

经常遇到的就是笼统报价，即报总价一居室几万，二居室十几万，一点依据都没有。或者报价说明过于简单和含糊不清比如在“墙面处理”报价项中，只说明多少钱每平方米，但选用材料、工艺都不说明清楚。

3.合理设计也省钱

很多人抱怨装修是个无底洞，钱不知不觉越花越多，其实省钱可以从最初的设计开始。我们就设计中的几个重点给您提供一些节省建议。

客厅：客厅是门面，在预算中，也是比较高的部分。要省钱，最好的方法就是减少木工，而运用灯光营造气氛。灯光是所有装修工程中，最便宜也是最有效果的。另外地面只用大面积地毯，壁面则用画装饰，就能充分显现出客厅的气势，虽然花钱不多，效果也不错。

卧室：卧室是仅次于客厅的装修重点，要以最经济的手法，来创造出主卧最佳的气氛。例如将卧房的主墙与灯光结合，再辅以桌灯的照明，虽然没有主灯，却更能营造出柔和的气氛。间接灯光加上主墙壁纸，相当于买主灯的价格，却更有气氛。

浴室：浴室是装修最花钱的空间之一，瓷砖及卫浴设备可以尽量以国产品为主。淋浴拉门直接架在浴缸上或者直接用拉门和瓷砖组装一个淋浴房。既能干湿分离，施工又简单。价格依进口及国产的不同而有差价，比买淋浴房便宜。

工程中采购的成功与否将直接关系装修效果与效果图之间的差距有多少，而且这也是“装修迷魂阵”中最容易让您“出血”的环节，稍一大意，就会在不知不觉中成为建材商和装修公司的“俎上肉”。

1.选购木材最重要

别被材料的名称弄晕。大部分消费者对于建材的名称、性能都一知半解，因此他们进入市场前往往会先打听什么材质的产品好，然后就冲着这些材质去。殊不知一些商贩借此之机混淆木材的名称，比如把山榉木称为“黄檀”，桦木称为“樱桃木”，木荚豆称为“花梨木”等。谨防出现“败絮其中”的现象。例如细木工板有手拼和机拼之分。

机拼板的内芯由较规则的小块长条木用机器拼装而成，内芯平整，接缝严密，无空心，抗拉力强；而手拼板是人工将小块木板摆放而成，小木板不规则，多不上胶，拼缝大，抗拉力性能差且多处空心。

2.小心劣材以次充好

如用含铝量低的铝合金当成含铝量正常的铝合金；另一种是替代材料，如拿表层含有abs（工程塑料）产品充当不锈钢等。对付这一障眼法，最好请懂行的朋友一同前往购买，如果没有这方面的朋友，那么去正规的家装市场购买会相对安全一些，同时必须要求销售人员在收款凭据上特别注明建材产品的名称、等级、品牌，并索取质量责任单。

3.购材时精打细算

控制材料的种类。用材越少，风格也就越容易协调，而且如果你从供货商那里选购大量的同一种材料，往往能获得价格上的优惠，支出肯定要少于你选择小量的不同种类的材料。同时你可以减少装修过程中因更换不同工种的施工人员而耗费的时间和人工费。像张先生他只选购了一种花纹素雅的瓷砖。由于数量不少，店老板给他打了8.5折，还送了他10块其他式样的瓷砖，张先生将两种瓷砖搭配使用，煞是好看。

4.用贵重的材料做点晴之笔

在选用贵重的材料时你可以巧用心思，因为支出的多少与品位的高低并不成正比。譬如大理石，在浴室里你可将它用在重要的地方，而在次要的地方则可以选择瓷砖以降低成本。

5.使用仿真材料

使用仿真材料一点都不会使你的生活质量打折扣，比如人造大理石、实木贴面等等，有时它们更实用，在价格上当然比天然材料便宜得多了，像天然大理石每平方至少二三千元，而人造的只有二三百。

巧用“住房公积金”

每一个在职市民都缴纳职工个人住房公积金，如未动用过的话，住房公积金余额应该有万元以上。但这笔钱该怎么用？作为一项政策性贷款它有哪些服务？如何巧用它？

1.提前准备“第二套房”

日前，央行关于放贷的文件中曾提到对购买第二套房的贷款增加限制，具体是什么限制，有待细则中详述。那么，作为百姓购房贷款中的“第一选择”——公积金贷款，将会有什么相应的限制呢？

上海市公积金管理中心解释道：目前，公积金贷款中，除了规定“若配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款”外，对老百姓购买第二套房时的贷款并无其他限制。只要申请者符合申请住房公积金的一般条件，即可获得公积金贷款。最高贷款额也是10万元，如果有补充公积金，最多可增加3万元贷款。

由于，一般家庭的前一笔贷款大多都是夫妻共同参与还贷，因此在第一笔贷款还完时，双方公积金账户里的储存余额往往不多，想要贷足10万元，少则需要等待一年半载，多则两三年。因此，购房者需要早作计划。因为在购房贷款中，有没有公积金贷款相去甚远。以10万元贷10年为例，公积金贷款的月还款额为1014.8元，本息总额为121779.5元，商业贷款的月还款额为1062.6元，本息总额为127513.4元，后者的月负担明显要比前者大，本息总额相差近6000元，而这笔钱是完全可以省下的。

较为划算的做法是：如夫妻双方共同贷款，在选择抵扣时，可以只用一方账户里的钱。如一方缴存额多，另一方缴存额少，不妨选择用缴存额多的进行抵扣。还有种做法是，根据自己的第二套房购房计划，倒推算好时间，提前还贷。