第35章买房置业与投资理财(1)

第35章买房置业与投资理财(1)

贷款买房用明天的钱来圆今天的梦，已渐成为时尚，贷款买房尤为突出。买房或者为了自己居住，或者想通过房价升温转手获得差益，不论哪种，都属于家庭中较大的一项财务开支。投资住房应考虑地段、质量、售价及付款方式、环保、物业管理和户型朝向等因素。同时一定关注是否有房产证，没有房产证的房子是没法转让和买卖的。如何投资房地产

房地产的投资价值，往往看的是物业的租赁产出效率如何。不同的时间、不同的地段、不同的供求环境、不同的房地产项目以及不同的投资理念，各种房地产将体现不同的投资力与价值。

一位投资者这样形容房地产投资：住宅实现租赁的周期一般是“年”，写字楼实现租赁的周期往往是“月”，而酒店则是“天”，简单讲，如果把三者比喻成商品的话，住宅租赁是大批发，写字楼租赁是小批发，酒店租赁则是零售。

住宅投资选择长线为佳

从投资角度看，一个大城市的近郊，随着城市化进程的推进，近郊的住宅由于基础价格比较低，升值空间相对大一些，更具投资价值。而随着后期人们不断入住，周边配套逐渐增多，商业投资机会和价值就会慢慢体现出来。

近期政府所推出的宏观调控政策都是针对短期的投资行为，比如提高首付比例和利率、征收房地产税等等，这对于正常行为的长期投资影响不大。但这意味着投资者在投资住宅前需要考虑到更多的因素。

在投资门槛逐渐提高以及平抑房价的大方向下，房价上涨的速度会减慢。住宅投资前景可以选择长线为佳。

写字楼投资选择区域最重要

写字楼的增值主要是市中心区及商贸区繁荣的商务气氛以及稀缺性。写字楼投资应该从区域的环境政策、人才、技术、商贸等方面的综合因素去考虑，同时还应该关注区域基础设施配套以及周围现有的行业业态。

写字楼租金价格呈现出两极分化的特点，即越破旧、地段不好的租金越低，反之，越高档的、地理位置越好的写字楼租金比较高。

酒店式公寓投资关键看配套

酒店式公寓作为市场新宠，进入沈阳市场已有几年时间。作为近年来一种新兴的房地产投资品种，投资者把它作为新兴物业，开发商把它作为新的利润增长点。

酒店式服务公寓兼具传统酒店和公寓的长处。它们大多位于成熟商务中心，客商和公司人员流动地带，周围的服务配套设施完善。其服务也更家庭化，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入驻管理，提供普通公寓所没有的有偿商务服务。

由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，并且月租和各种服务费加一起比传统酒店少得多。因此，备受商务人士青睐。

如何让二手房卖个好价钱

时下在中介公司挂牌的二手房比比皆是，为了让住了十多年的老房子卖出或租出个好价钱，你可能要花点心思，把老房子再打扮一下。

用于出售或出租的旧房再装潢思路，自然不同于自住房，这需要来点换位思考，从下家的角度考虑，这房子够这个价吗？

当你考虑出卖住宅时，有针对性地整修一新，确实能卖个好价钱。一般而言家庭再装潢有两种方式：一是将资金投入某些舒适的奢侈品，例如你梦寐以求的采暖地板；另一种是遵循实用主义的装潢原则，例如添一个节能热水器或修复漏雨的墙面。这两种思路的装潢对提高住宅的市价效果迥然不同。无关紧要的奢侈品投资一般无法收回。举个简单的例子，哪个房屋买家肯为浴室里新装的豪华电话埋单呢？

以下几个重新装修项目是最有可能获得回报的：

1.重新油漆

打算卖房子的话，粉刷一新的房屋在市场上更受欢迎。没有人想买有问题的房子，而粉刷和油漆能掩盖大部分房屋原先的毛病。据统计，重新粉刷的成本能在卖价中收回74％左右，一套干净、整洁、鲜亮的房屋——这就是重新油漆的卖点所在。

2.厨房的再装修

对大多数买家而言，厨房是住所的“心脏”。因此卖房前整修厨房可起到事半功倍之良效。需要做或吊顶或油漆甚至重新铺地砖等基础工作。把油漆剥落并看上去脏乎乎的碗橱给换掉，花费不多，但会使厨房增色不少。需要注意的是如重新装修还是尽量采用传统的设计，这不易过时，并尽量使用国产名牌。这样既经得起岁月考验，又可以得到买主的认同。据统计，重新整修厨房的花销80％一87％能在房屋的卖价中得到补偿。

3.创造新空间

依常理，增加房间空间的功能比简单地粉刷房间更有价值，开销也不大。例如，将房间里原有的三层阁改造成卧室的套间，通常改造费用的69％可得到补偿。

4.增加一个盥洗室

在家里增添一个设施齐整的盥洗室——包括吊顶、同定洗脸盆、浴缸和淋浴设施等，出售住宅时81％的开销会得到补偿。

5.安装宽敞的新窗户

据统计，用新型的标准尺寸的塑钢窗户替代老式的铁窗会使二手房卖出意想不到的好价钱。但是新装的窗户讲究的是标准尺寸而不是花哨的形状和样式。为别致的款式而开销的费用好比是扔在水里的。

6.基础设施的维修和改进

基础设施的完善是房屋物有所值的保证。假设屋子里的厨房装修一新，非常漂亮，但水龙头是漏的，怎么可能卖出好价钱呢？因此，如果决定出售房屋的话，一定要先解决房子结构和配套系统的问题，虽然这些问题可能比较棘手或处理起来比较麻烦，但也必须先处理完毕。然后再动脑筋使其焕然一新，卖出大价钱。

家庭重新装潢费用的收回取决于以下二个因素：一是住宅所处地段的整体房价水平。当房产市场火爆时，你所付出的重新装修费用轻而易举就挣回来了。二是重新装潢与卖出之间的时间差。装修一新而没有及时出手的住宅，装修费用的回收将大打折扣，因为装修风格随时间的推移很快过时。

买二手房要找好中介

一般家庭买二手房都会找房产中介，觉得有个懂行的人帮忙操办心里踏实，又可以省去不少麻烦。据有关部门统计，沪上约有90％的二手房买卖是通过房地产经纪中介实现的。但是中介公司良莠不齐，寻找起来一定要注意以下几条：

1.要找“硬派司”——至少能省些服务费

房地产市场的火爆，使越来越多的企业和个人都想分一杯羹。在此情况下，推荐您去一些在上海有较高知名度、口碑较好的中介公司，通常他们都有较规范的服务程序且手续齐备。

别以为干中介的都差不多，其实正规的中介公司收取的服务费价格较低，且明确规定只能提金额的3.5％。其中2.5％由卖方支付，另外1％由买方支付。而一些不正规的个人中介公司往往没有明码标价，全凭客户的具体情况而定，所以完全有被当“冲头”斩，白白出血的可能性。

另外，您可能会看到某些中介公司的招牌下赫然写着某某集团的字样。其实这些公司是独立的公司，拥有法人代表资格，与该集团之间的关系最多是每月上缴该集团一定数额的钱款以取得一些业务上的援助。这些中介公司之所以这样做，无非是觉得大树底下好乘凉，想打着某某集团的幌子招摇撞骗，欺哄消费者。一旦出事，这些公司就溜之大吉，当消费者找到其所隶属的集团解决问题时才恍然大悟，该集团根本不负法律责任，自己无法从他们那里得到任何赔偿。

2.不要被假象迷惑——以免花高价买差房

普通工薪家庭最想买的是30万元上下，七八十平方米的二室一厅。而事实上，业内人士分析，目前二手房市场房源普遍紧缺，现存最多的是50—70万元左右的中高档房源。中介公司手里的中低档房源本来就不多，而且流转极快，几乎是一到手就卖出去了。

那么，诸多中介公司门口贴出的密密麻麻品种繁多的中低档理想房源又是怎么回事呢？当然是假的！这不过是招揽顾客的手段而已。

当真有顾客看到广告后上门咨询时，接待员通常都摆出一副供不应求的样子，回答卖完了，然后再伺机推荐手头原有的并不理想的房源，最后故弄玄虚地说：“这套已经有人看上了，你要抓紧哦！”当然也有部分尚存职业道德的店家会在那些假房源的背后打上叉，以示自己并没有欺骗顾客。所以如果你在某家中介看中的房源都被告知卖完了的话，就要警惕了。

3.上下家当面谈清——规避中介赚取差价的风险

不论您是买毛坯的还是全装修的二手房，最好坚持上下家见面。因为，部分违规的中介公司会利用上下家不见面的机会赚取差价。

以一套原本估价为14万元的二手房为例。中介公司向上家承诺，中介公司会以14万元的价格把房子卖出，而且只要上家把空房的钥匙暂时交出，就会省去不断来人看房的烦恼。这样，有的不清楚市场行情的上家就将住房全权委托给了中介公司。事实上这套房子的市场价格高于14万元，中介公司利用上家不在场的机会，将房价抬高到15万或者16万出售给下家，从中拉差价谋利。所以，只要和上家见面就可以较真实地了解房屋的出售价格，避免不必要的损失。

无错版本在69书吧读！6=9+书_吧首发本小说。

除此之外，有的房产中介为了促成生意单方面口头向下家保证，房子原来装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到正式交房时下家却发现门窗被卸、地板被撬，屋内一片狼藉，原先承诺的空调、热水器更是不见踪影。其实这种无形的经济损失也完全可以避免，只要白纸黑字在买房合同中注明。

4.额外收费要谨慎——钱在谁手里谁说话凶

还想提醒您的是，如果碰上自己特别满意的房源，千万别急着付类似意向金之类的钱款。这样做不仅不能保证您顺利得到房子，反而可能会招致一些不必要的纠纷。