第11章进军房地产

“土哥，你这野心也太大了吧？”王超惊呼道：“先不说咱们懂不懂开发商的运营模式，就算是懂，资金从哪里来？”

“要知道，现在光拿地，至少就需要十几二十亿的土地出让金。”

“后面还有开发的投入，这不是一笔小数目啊！就凭我们现在的实力，能行吗？”

王一土看着王超一本正经的样子。

说道：“你是只知其然不知其所以然，你以为房地产是走的实体经济的那个路子吗？前期需要投入大量的资金，修建厂房，购买材料，生产产品，最后卖出产品，回收本金，赚取利润？”

王超不解地问道：“难道不是这样吗？”

“当然不是！一个项目开发完，好的情况下也就十几个点的利润，要是这么玩，房地产就不会被称为暴利行业了。”王一土回答道。

没等王超搭话。

随即又继续说道：“自从住宅预售制开始之后，住宅开发就已经是资本化运营了。”

“最初由开发商在公开市场拍得土地，缴纳土地出让金。”

“随即将手里的土地抵押给银行，大部分的本金就已经拿回来了。”

“然后再公开招标，把工程包给建筑公司。”

“工程款并不是一次性结清的，首期工程款只需要结很少一部分，就可以破土动工。”

“房子只要出地面，就可以申请预售。”

“在楼市好的时候，房子都是靠抢的，只要预售，一抢而空。”

“拿着回笼的资金，去结算上一期的工程款，继续投入到下一批的建设里面。”

王一土耐心地解释道。

王超恍然大悟地说：“意思就是，其实自有资金投入很少，就可以撬动一个项目的开发？”

王一土欣慰的看着王超说道：“你终于开窍了！”

“没错，比如一个项目投入需要100个亿，最终利润15个亿，实际的自有资金投入只需要10%不到。”

“只要可以快速周转，保证资金链不会断裂，这个游戏就可以安全玩下去。”

“你算算，投入10个亿不到，赚取15个亿的利润，这个回报率是多少？”

“那如果100亿原本只能做一个项目，但是按照高周转的模式，我可以拆成10个项目同时进行，那又是多少利润？”

“正常来讲投入100亿可以赚15个亿，但是高周转模式下，100亿可以赚150亿。”

王一土说完，王超仿佛看到了新世界一般，张大了嘴巴。

感叹道：“150%的回报！天呐！原来游戏可以这么玩？那风险呢？这么大的收益，这么高的负债率，肯定有很大的风险吧？”

王一土点点头说道：“按道理来说，这么高的负债率风险是极大的，只要资金链一断，就是多米诺骨牌，连锁反应。所以，这个玩法必须建立在楼市火爆的前提，只要能保证源源不断的现金流，那么就没有任何问题。”

王超继续发问：“那怎么保证楼市一直火爆呢？毕竟市场瞬息万变，如果途中突然楼市下行，房子卖不出去，咱们岂不是血本无归了。”

王一土把刚刚货币棚改的事情一一告知王超，并且把他对未来楼市的前景分析详细的讲了一遍。

一个小时后······

“明白了吧？”

“我断定，未来至少5年内，楼市还会持续向好，至少房价还要翻倍。”

“5年后不好说，毕竟我国的市场受上面的意识主导。”

“当前上面有意想要利用房地产开闸放水，刺激经济，我们只需要紧跟上面的意志，就绝对不会错！”

王一土信誓旦旦地分析道。

王超觉得此时此刻像做梦一样。

原先王一土还是一个穷苦的学生，一人背井离乡来到金陵读大学。

对王一土的印象最多的就是这人少言寡语，不善交际，日常生活勤俭节约，学习努力刻苦。

但今天看着王一土滔滔不绝的规划着未来的宏伟蓝图。

王超已经意识到，这个人已经超越自己太多。

两人达成共识，接下来就是怎么开展的问题了。

目前王一土可以短时间通过学习掌握房地产开发的流程和相关知识。

但是人际关系毕竟也是我国几千年的国情。

想要办事，没有点人脉是不行的。

所以王一土第一个想到了江晨。

江家是金陵首富，背后的关系网根深蒂固。

如果能够拉江少入伙，这些关系必然可以为自己所用。

想到这里，王一土拨通了江晨的电话：“江少，别来无恙啊！”

江晨没想到王一土会给自己打电话。

内心有点疑惑，问道：“王兄，怎么想到给我打电话了？是遇到什么难事了吗？有什么事，你说，兄弟一定帮你平了！”