第五十一章《许家印内部讲话：最新版》（12）

在战略上藐视对手，在战术上重视对手  恒大的目标是要做规模一流、品牌一流、团队一流的领先企业，是要做全世界最大、最好的房地产企业，我们的战略就是紧紧围绕着这个目标进行的。

良好的投机是一次投资，不良投资就是一次投机资本运作，是中国大陆企业界创造的概念，指利用市场法则，通过资本本身的技巧性运作或资本的科学运作，实现价值增值、效益增长的一种经营方式。资本运作本身没有“好”和“坏”的根本区别，要看所掌握的“度”

和要达到的“目的”。

恒大必须走出一条适合自己特色的国际化道路，在国际资本市场充分地历练自身，充分地吸取国外先进的管理经验和争取强大的资金支持。

——许家印谈资本运作

金融界流行着一句话：良好的投机是一次投资，不良投资就是一次投机。

许家印认为，在企业资本运作的过程中，不仅要有明确的战略目的，更要在实际操作过程中把握好“度”，否则将会导致难以估量的后果。如果为了目的，不择手段，没掌握好“度”，必将走向失败。

作为资金密集型的房地产企业，融资一直都是内地房企的头等难题，而通过香港上市则是内地房企连通整个国际资本市场的最佳途径。同样，上市对于恒大有着难以想象的益处，除了能够解决融资困难这一难题，还能大幅度提升恒大的知名度和社会形象。早在2006年，许家印就开始为在香港上市做准备，为了达到上市认证，许家印大举借债，储备大量土地，并在2008年3月成为拥有土地储备量最多的房地产企业，成为名副其实的“内地第一地主”。

与此同时，许家印开始了恒大的第一次ipo。一旦这次公开招股成功，恒大的市场估值将高达1200亿元至1300亿元，一时间，许家印将要成为内地新首富的消息甚嚣尘上。

可这一次许家印没有以往幸运，2008年全球金融危机波及亚洲金融市场，连全美第五大投行贝尔斯登也关门倒闭，许家印的第一次ipo未获得任何投资者的认购。

上市失败时，恒大的负债率已经接近100％，许家印和恒大面临破产的危险。然而，一向坚持向前的许家印不会这样服输，他通过私人关系从中国香港、美国、科威特等资本市场筹集到5亿多美元的外资，帮助恒大度过了最艰难的时期。

不少人认为这是许家印的一次豪赌，甚至有人把许家印叫作赌徒。的确，许家印在恒大负债累累的情况下，继续筹集外资非常冒险，可是局外人并不知道，他心中完全能把握这个“度”，也就是说，当时的外债仍然在许家印的控制范围内，远没有达到外界宣扬的濒临崩溃的地步。

最后，因为掌握好了资本运作的“度”，运用科学的资本运作方法，恒大成功上市，许家印成为内地新首富，虽然这个“首富”晚来了一年多。

许家印曾在恒大上市之后披露，第一次ipo失败时，恒大的确处于最困难的时期，但他心里是有底的，因为当时恒大已经接到了7亿～8亿美元的订单，而且许家印手中的地如果以低价抛售的话，也可以回笼上百亿的现金，所以他完全能够掌握好这看似失控的一轮资本运作。

从中可以看出，真正优秀的管理层，可以充分发挥高超的资本配置能力，尤其对于企业现金流的掌控更是炉火纯青。资金就像是企业的血液一样，是核心，是企业生存的根本。为了资金的安全，为了现金流的安全，企业要放弃其他所有对它们造成威胁的想法，积极维护它们的安全。

2007年下半年，由于受到国家宏观调控政策的影响，我国许多房地产中介都遭遇了“寒冬”的侵袭，成交量极度萎缩，业绩大幅度下滑，再加上年底大量采购和装修款项的支付，导致许多企业的资金周转出现了问题。总部在深圳、我国规模最大、网点最多的房产中介创辉租售，因为经营不善、盲目扩张导致资金链断裂，一夜“猝死”。曾经，这个中介公司可谓是风光无限，1600多家分公司、20000多名员工，这些数字真是让人惊叹不已。然而，2008年1月15日当天，创辉租售在珠三角7个主要城市的门店接连关门，其中在广州、佛山、中山和东莞4个城市的门店竟然全部关门。

创辉租售的营销副总监说：“现在我们在全国的各个店铺基本上都没有盈利了，进军上海的项目使我们损失了大约8000多万元。2007年下半年刚刚进入上海市场，我们就一口气开了250家分店，后来才发现，大城市的店铺转让费很高，之前在二线城市惯用的强势入驻使我们在上海这样的一线城市遇到了很大的挑战。”

创辉租售的问题主要在于其盲目扩张，使得资金链条断裂，最终企业陷入了经营困难的境地。

事实上，在金融危机危及我国后，并不是只有创辉租售遇到了资金链断裂的情况，我国许多中小企业都面临着同样的困境。比如广东东莞的福安纺织印染公司，在2008年3月就出现了严重的经营困难，一次性裁员3395人。

山东的樱花纺织集团，因为过度扩张导致资金无法周转，负债9亿多元，最终被山东如意科技集团并购重组。一个企业能够负债9亿多元，这首先说明该企业已经具有了较大的规模，但是因为资金链的断裂，在一夜之间就被其他集团重组了，由此可见，在银根紧缩的情况下，现金流的循环顺畅是非常重要的。

为了避免“猝死”，企业要坚决避免“短融长投”，就是用短期贷款进行长期投资。这样的做法有很高的金融风险，是我国很多中小企业缺乏金融常识的一种普遍做法。“短融”通常是银行一年内以流动资金借款，而“长投”则是大的生产线投资，通常要经过一个长期的过程才能收回，或许是3年，或许是4年，甚至是更长时间。有的企业利用短融得来的资金去投资房地产或者买地盖工厂，等等。这样的“短融长投”做法一遇到国家宏观调控或银根紧缩，就算是神仙也挽救不了。

在金融动荡和银根紧缩的情况下，想要保持企业现金流的健康运转，就要尽可能多地减少固定资产的投资，使资产处于随时都能应对各种突发情况的状态，千万不能把钱全部放在固定的投资上。否则，一旦遇到金融危机或者银根紧缩的情况，企业就会因现金流的断裂而导致“猝死”。因此说，现金流的安全是第一位的，加速资金的循环是核心。

企业战略是企业发展的航标

企业战略是企业发展的航标，企业只有具备科学、前瞻、有效的战略，才能不断做大做强，才能一直走在正确的、科学的、可持续发展的道路上。

恒大制定的战略由公司诞生伊始选定的发展模式决定，并随着自身和市场的不断发展而不断演进、不断提升。

企业的发展是有计划和目标的，去年年底的时候有56个楼盘销售，销售额是504亿元，今年截至上半年6月30日会有七八十个楼盘销售。当然不止一个指标，我们有很多的指标，要按照计划不断地实施，今年下半年还会开售很多楼盘，并不是说因为有压力或者是吃力就要大干50天，公司发展更加健康和顺利的时候，公司内部也要不断地鼓舞干劲和士气，就像战场上当兵打仗一样，要战前鼓舞，像恒大球队就展现了恒大的管理和精神。

——许家印在恒大世纪旅游城开业盛典上答记者问拥有战略眼光的企业家也许不是遍地可见，但在茫茫商海之中，有眼光的人依然不止许家印一个，那为何单单许家印领导的恒大能够乘风破浪，把其他人甩在身后？对于这一点，许家印认为企业发展过程中制订切实有效的计划，按计划踏实前进，是至关重要的一点。

很多人对于这个理由都表示不甚惊奇，如今，做计划人人都会，更何况是一个企业？但许家印式的计划与人们日常理解的计划完全是两码事。

古语说“一年之计在于春”，但在恒大则是“一年之计在于冬”。每年冬天，都是恒大高层最繁忙的时节，冬季也是许家印最看重的季节，不仅忙着年底总结，更忙着来年的发展规划。许家印总是早于别人做好计划，当别人还在想着要干什么的时候，他已经动手干了，“早起的鸟儿捉虫多”，而许家印要做第一只起飞的鸟。

每年年底，许家印都会带着恒大高层，几乎每天开会奋战到凌晨。许家印以其前瞻性的眼光，不仅为恒大新春之后的工作制订好计划，甚至年中、年末和全年总体计划都会出炉，至于更大的恒大5年、10年、20年等一些长远计划，则早已拟订。

如何才能让企业完成那么高远的目标，如何让跟在身后的恒大人觉得未来光明，精神振奋？许家印靠的不是鼓吹自己的理想蓝图，给恒大人“画饼充饥”，而是靠现实与远大目标之间的每一步坚实的计划。他的计划不仅切实可行，而且有保障计划顺利进行的规章制度，这让所有恒大人都觉得每步计划都像是一个牢固的阶梯，跟在许家印身后，沿着阶梯不断前进，必将上升到新的高度。

德鲁克认为，企业中的每一成员都有不同的贡献，但所有的贡献都必须是为着一个共同的目标。他们的努力必须全都朝着同一方向，他们的贡献必须互相衔接形成一个整体。确立一个明确而具体的目标，让这个目标成为企业所有员工的共同目标，激发每个员工实现此目标的愿望，并紧紧围绕此目标展开工作，就能形成这个整体，不可能就会变成可能，梦想就会变成现实。

福特汽车公司的老板亨利·福特生产著名的v-8型引擎时，决定要将8只汽缸铸造成一个整体，并命令他的工程师们设计这种引擎。设计的蓝图是画出来了，但工程师们经过研究讨论后一致认为，要铸造一个包含8只汽缸的引擎是不可能的。福特却坚持说：“无论如何也要设法生产这种引擎！”

工程师们同声回答：“这是不可能的。”福特继续命令说：“继续去做，直到你们成功为止，不管需要多少时间。”这些工程师只好硬着头皮返回实验室继续去做。

6个月过去了，毫无进展。又6个月过去了，仍旧没有结果。工程师们试尽了各种可能的办法以求完成任务，但这件事似乎毫无实现的可能，他们的一致结论是：“根本不可能！”在年终时，福特和工程师们进行讨论。工程师们再度告诉他，他们尚未找到可行的方案。

“继续去做，”福特仍固执己见，“我要这种引擎，我一定要得到它。”

于是，工程师们继续去做。奇迹出现了，他们突破了瓶颈，最终设计制造成了v-8型引擎。

目标会激发活力。领导者要敢于向不可能说“不”，通过不断制定新的更高的目标来鼓舞士气。管理者必须通过设立一个能够激励人心的目标来让每个员工焕发工作热情，激发新的思考和行为方式为企业创造价值。目标是一个方向舵，它指引企业发展的方向。

目标将带给员工最大的激励，给员工一个值得为之努力的宏伟目标，比任何物质奖励都更具有鼓励作用，也比任何精神激励都来得有效。人们只有明确了自己的行动目标，并把自己的行动与目标不断加以对照，明确自己前进的速度并不断缩小到达目标的距离时，其行动的积极性才能得以持续。因此，管理者应通过正确引导员工，帮助其明确目标任务，让员工在科学目标的引导下，不断追求更大进步。

只有未雨绸缪，才能决胜千里

恒大是注重战略和市场策略的企业，在一月份的时候公司进行了发债，为什么？当时的现金流是可以的，主要是考虑到今年国家会出台宏观调控，一月发债后，公司接下来在四月份又进行发债，在发债后的第二天，国家就出台了宏观调控，这完全在我们的预料之中。只有未雨绸缪、运筹帷幄，才能决胜千里。我们的主业和副业的规模相差是很大的，例如今年主业的销售额要达到700亿元，有人猜测今年恒大地产的销售额会达到1000亿元，实际上我们在其他行业投入的资金是百分之零点几，我们涉足的行业例如体育，体育是社会责任的履行，而且会带来品牌效应。文化产业是我们未来10年、20年、30年从战略高度深入考虑的，涉及这些行业，例如拍摄一部电视剧是2000万元，你们想象一下跟地产的销售1000亿元的差距是不成比例的。

旅游地产方面，恒大世纪旅游城是大的配套设施，对政府而言是旅游景点和配套设施，这样的恒大世纪旅游城在全国有十几个。恒大的产品结构、产品线是比较丰富的，中端、中高端产品占70%，高端产品占10%，旅游地产占20%左右。

我们准备在下半年发展旅游综合体项目，已经在部分省会城市拿了一些项目，而且请国际上知名的设计公司来设计，目前做了一些方案。建这样的项目就要有影响力，我们要做省会城市中的地标性的旅游综合体，这是我们的目标。这一发展不会很快，也许会在明年或者是后年，现在差不多有11个方案，11个省准备打造地标性的旅游项目，这就是为未来的两三年发展打基础。

——许家印在清远恒大世纪旅游城开业仪式上答记者问许家印认为，随着资本市场的日益开放，内地企业受到来自国际企业的冲击会越来越大，遇到的危机也会越来越多，企业随时可能遇到巨大的危机。

作为一名高瞻远瞩的企业领导者，在相对安稳的时期，要做好应对危机的准备，未雨绸缪是很有必要的。许家印认为虽然未来房地产市场依然有很大的增长空间，但伴随着宏观调控政策的出台，房地产市场很可能面临萎缩，房价会有所下跌。

为了应对未来的危机和挑战，许家印认为，未来房地产行业可能遇到寒冬期，因此要率先做好多方面发展恒大集团的准备。高收益的行业是恒大快速培养新的经济增长点的关键，而相对缓慢的体育行业，也要加快商业化操作，前3年可以亏钱，3年以后必须赢利，从体育周边的球衣、球鞋、运动产品、纪念品等入手，以此培养第二批经济增长点。

但是所有这些旁支的产业发展，许家印认为最终是围绕地产这一核心项目运转的，即这些快速回笼资金的行业，包括盈利速度较慢但有较大社会影响的体育项目，最终都要为恒大地产服务。

许家印今年以来大力拓展地产以外的各项产业，使恒大集团成为以地产为基础、副产业四处辐射的超级集团，这样做无非是让许家印在未来应对危机的时候多几分把握，正所谓楼市不好时，钢铁集团来补；钢铁产业受阻，能源产业跟进。许家印在未来将有无数个选择，无论哪个行业遭遇行业萎缩，总会有其他的恒大产业能够前来帮助。

正所谓求人不如求己，许家印将恒大集团打造成为一个多栖商业霸王，正是其未雨绸缪的举措。

企业要对经营行为及其可能产生的影响做出预判，从而找到最经济的应对方式。尤其在面对危机时，要通过科学合理的机制来防范重大负面影响的产生，也就是说，管理者要学会对负面影响未雨绸缪。