第33章购房谨慎仔细

购房前怎样审查房地产开发商的资格

在购房大事上，首先要明确的一点就是要有“防人之心”。审查开发商的资格，确定楼盘的合法性，是今后自己和家人安心购房的首要条件。

“五证”是我们在审核开发商资格时经常用到的概念，具体是指：《建筑用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程开工证》和《商品房销售许可证》（或《商品房预售许可证》）。这是保证购房者今后能顺利办理产权证的基础。

在查看这“五证”时应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括购房者所要购买的房屋，许可证上售房单位与购房者签订合同的销售方名称是否一致。同时记住一定要“五证”原件，以防开发商利用复印件欺骗购房人。

另外，购房者在购房时还应向开发商索看《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如果这“七证”不全的话，购房者应保持谨慎。

在购房大事上，首先要明确的一点就是要有“防人之心”。审查开发商的资格，确定楼盘的合法性，是今后自己和家人安心购房的首要条件。

哪些方面能反映开发商的实力

开发商的实力是房屋质量的重要保证。尤其对于购买期房的客户来说，签署合同完全是出于对开发商实力和信誉的信任。因此，在确定开发商资格的前提下，对开发商实力进行一番评估也是非常必要的。

当前开发商从事房地产开发主要采取两种形式，一种是由若干个投资者（即股东）新设立房地产开发公司（包括综合性房地产开发公司和房地产开发项目公司）；另一种是采用合作方式联建或合建，而不新设立开发公司。购房者购房前应该详细了解开发商的股东情况、公司形式、注册资本、经营范围等。

再来看看开发商的“资质”。资质是通过开发商注册资本、成功开发房地产时间、开发面积等指标对房地产开发商实力评级的证明，共分为四个等级。在我国，资质一级的房地产开发商大都有国有大公司背景，实力强，信誉也很有保证；如果一个民营开发商是二级资质，则其实力也是值得信赖的；二级以下则属于普通开发商。

除此之外，该开发商的开发经验也是检验其实力的重要标尺。

另外，购房者还可以通过当地专业的网站了解相关信息，或者通过专业刊物了解。

什么是预售房制度

商品房的买卖分为现房销售和期房销售，期房销售就是一般所说的商品房预售。预售是指房地产开发企业将正在建设中的尚未竣工的房屋预先出售给购房者，购房者交付定金或购房款，开发商在未来确定的日期将房屋交付购房者并转移所有权，购房者支付全部款项的一种房屋买卖行为。

商品房预售又称卖楼花，该制度使预购人减轻了一次性支付全部购房款的压力，同时也为房地产开发商提供了工程建设款项，解决了资金不足问题，因此对于双方都具有很大的好处。

商品房预售的周期长、风险性大。预售实践中经常出现的问题主要有：预售房屋不能按时竣工；预售人借口房价上涨而要求购房者追加约定以外的款项；房屋竣工后与当初约定质量相差甚远；预售人将房屋转售他人，等等。

因此，消费者在购买预售商品房时，需要格外小心。

哪些人才能买经济适用房

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。

经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，因此称为经济适用房。

以北京市城镇居民为例，新的《北京市经济适用房管理办法》规定：申请者须取得北京户籍满5年。另外，把家庭年收入这一单一标准，改为按家庭人口的不同而不同，例如3口之家，按新办法年收入应该在45300元以下且目前家庭住房面积低于30平方米，才可以申请购买经济适用房。

“定金”和“订金”有何区别

生活中我们常常会把“订金”和“定金”互相混用，以为没有区别。事实上，法律中对两者分别有着明确的规定。如果认识不当，购房者在购房中就可能被开发商钻空子，造成不必要的损失。

法律上所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，预先给付对方当事人的金钱或其他代替物。定金的成立必须在书面文书上写明“定金”的字样。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金，因而定金具有担保作用。

订金则不同，虽然它也属于金钱担保范畴，却不具有担保作用，只具有预付款的作用。一旦接受订金的一方不履行合同，给付订金的一方只能要求全额返还订金，而不能要求双倍赔偿。

另外，定金和订金在数额上也有较大的差别，一般而言，定金的数额比订金要大一些。

定金和订金在数额上也有较大的差别，一般而言，定金的数额比订金要大一些。

怎样应对购房合同中的“霸王条款”

购房合同中经常会出现的“霸王条款”主要有以下几种：

1.购房者在签订《房地产买卖合同》时，应支付总房款30%的首付款。缴纳首付款之后，一旦合同不能正常签署，购房者就有被没收首付款和订金的风险。

2.当购房者在签订《购房合同》之后，销售人员才拿出其他补充、辅助协议，而这些协议中往往存在一些高收费的“霸王条款”。

3.银行规定“消费者必须在指定保险公司投保”或是“在指定的担保公司进行抵押担保”，消费者在缴纳一大笔保险费用或抵押费用后，受益人却是银行。

4.担保公司往往规定购房者必须承诺，当购房者与发放房屋贷款的银行发生纠纷时，不能以对贷款银行的抗辩事由来对抗担保公司的追偿请求。

消费者在遇到上述这些霸王条款的时候，一定要注意保护自己的权益，比如一定要坚持缴纳定金或首付款必须以商定合同中所有条款为前提。签订合同时要让售楼人员一次性出示全部协议，并且最好先签补充协议、辅助协议，最后再签购房合同。

房屋实际面积与合同条款不一致怎么办

如果在购房合同中已经约定面积误差的处理办法，则按照合同处理。

合同未作约定的，按以下原则处理：

1.若面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款。

2.若面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。购房人退房的，开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房人已付房款退还，同时支付已付房款的利息；购房人不退房的，当产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归购房人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还购房人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房人。

购买商品房的基本程序

商品房交易由于其交易标的巨大，手续极为烦琐，交易需要一个相当长的时间过程，因此购买商品房必须按照严格的程序办理，其基本程序如下：

1.签订认购书。主要内容应包括三个方面：房价、付款方式和认购条件。

2.签过认购书后，消费者应在规定的时间内会同自己的律师到售楼处签订正式买卖合同。签订买卖合同是销售过程中最重要的一个环节，也是销售中最重要的法律文件。每个购房人要对合同的每一条逐句审查、询问。

3.办理预售登记及转让。

登记：办理预售登记对保护房屋交易双方的权益十分重要，对履约有所保障。只有办理完预售、预购登记后协议方可生效。

转让：购房者如转让其预购的商品房，买方与转让人应在预售契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

4.办理入住。在购房人入住前，开发商要统一审查其付款情况，由律师发入住单。

5.办理产权过户、领取房产证。开发商最后要为购房人（此时也可称为业主）办理房产过户手续，最终办理产权证。

购买期房需要注意哪些问题

1.看商品房预售许可证。只有取得商品房预售许可证，才能说明该项目开发手续完整。