第126章房产融资

省行的朋友还给陆祎介绍了一个小微企业房产融资金融服务案例，就是三才省晨星混凝土有限公司小企业法人房产按揭贷，这个项目背景是，房产总体情况，三才市中农置业有限公司成立于1998年7月，实收资本800万元，目前开发承建大区域内农产品批发大市场项目，大区域内农资大市场是省、市农委、三才市地方批准立项的三才市唯一的农资批发大市场，是地方大力支持的重点农业开发项目。项目建筑面积为66890.82平方米；占地面积为45487.56平方米。整个项目共计15栋楼，分别有2、3、4层。主要有大区域内农资大市场和多个商品、写字间组成。该项目现房产已经取得五证。申请人是三才晨星混凝土有限公司，公司注册资本金1200万元，为三位自然人出资组成，申请人资产总额17924万元，所有者权益9829万元，实现销售收入23725万元，净利润3518万元。截止申请日贷款卡查询无银行负债，无对外担保，大谷银行风险信用等级a级。

企业的金融服务需求是申请人购买大区域内农资大市场的5套总计2349.49平方米商业房产，购买总价1976.98万元，首付50%，申请按揭贷款金额986万元。

大谷银行三才市行提供金融服务方案，是为三才市中农置业有限公司核定法人按揭贷款合作额度4000万元，有效期1年，客户首付款比例不低于50%，贷款期限最高不超过10年，利率执行基准利率上浮10%，采取等额本金和等额本息两种还款方式，三才市中农置业有限公司按照不低于贷款金额的5%缴存保证金,抵押房产取得他项权证前，由三才市中农置业有限公司提供阶段性担保。

给予三才晨星混凝土有限公司法人按揭贷款986万元人民币，贷款期限5年，利率执行不低于基准利率上浮20%，由申请人购买大区域内农资大市场的5套总计2349.49平方米商业房产抵押，购买价值1976.98万元，抵押率不超过50%，在办妥房产抵押他项权利证之前，由开发商三才市中农置业有限公司提供阶段性担保，并且由三才晨星混凝土有限公司法定代表人提供个人连带责任保证担保，还款方式为等额本息，支付方式为受托支付，支付对象为三才市中农置业有限公司，三才市中农置业有限公司按照不低于贷款金额的5%缴存保证金。

朋友详细介绍了这个项目的风险及防范措施，风险有两方面，一是公司面临的市场竞争激烈，但公司有常年合作伙伴，运输半径合理，具备一定的排他性；二是法人房产按揭贷的操作风险。

防范措施也是两方面，一是开发商三才市中农置业有限公司按照不低于贷款金额的5%缴存保证金，在办妥房产抵押他项权利证之前，由开发商三才市中农置业有限公司提供阶段性担保；二是严格执行《大谷银行小企业法人房产按揭贷款产品制度》要求，放款前提供首付款发票，委托大谷银行领取房地产权证书和办理抵押登记等手续的委托书，办理房产预抵押登记，对抵押物办理财产保险，防范操作风险。

实施效果还算说得过去，3月26日审批同意该笔986万元法人房产按揭贷款，3月29日成功批量放款5笔，发放金额986万元，企业在大谷银行存款余额450万元，后续承诺还会办理400万元特别授信业务。

大谷银行三才市行还和担保公司平台合作开展了金融服务，这个担保公司担保融资金融服务案例是银行以担保公司为平台开展工作，确定了三才市中小企业信用担保有限公司、三才诚信担保有限责任公司两家有强大背景的担保公司为业务平台，对辖内企业开展营销。一旦出现借款人不能按时还款情况，担保公司无条件先行主动代偿，有效控制了风险。

三才市中小企业信用担保公司在大谷银行授信批复额度2亿元，单户担保额度不超过1300万元，保证金比例不低于10%。目前在大谷银行担保余额1.39亿元，保证金余额0.13亿元，所有在保项目均为正常。三才诚信担保有限责任公司在大谷银行授信批复额度2亿元，单户担保额度不超过3000万元，保证金比例不低于10%。目前担保余额1.64亿元，保证金金额0.15亿元，所有在保项目均为正常。

具体操作的一个项目是，三才钢结构工程有限公司成立，注册资本826万元，主要经营轻钢结构、彩板生产、钢结构厂房建设。去年实现销售8100万元，净利润489万元。

由于销售的增长，企业流动资金较为紧张，需要对外融资。但因房产已抵押给其他银行短期贷款800万元，大谷银行介入该项目后，在对企业进行充分考察、调研、分析的基础上，考虑到企业的经营规模与发展前景，向其推荐了担保公司平台，通过引入担保公司，为其授信600万元，成功解决了企业融资的难题。

担保公司作为运营平台的优势显著，可有效降低银行贷款风险。可以通过各种渠道了解市场信息，在对企业的财务状况和企业管理人员以及发展前景等因素的审查过程中，可以有效地防控风险。经过担保公司和银行的双重筛选，可以大大降低大谷银行的贷款风险。

开辟了中小企业信贷业务发展的新渠道。对某些暂时无法提供银行标准抵押物的企业，由担保公司居中担保，促成银企合作，为中小企业发展开辟了新的业务渠道，克服了小企业发展过程中的资金瓶颈，助推了地方经济的发展。

这个合作有效地提升了大谷银行的授信业务。三才市行利用担保公司已经为34户企业成功授信，其中小企业授信30户，为大谷银行在大区域内业务的发展奠定了坚实的基础。

存款增加17000万元。目前两家担保公司在大谷银行存款余额达到3300万元，由担保公司担保的小企业全部存款14000万元，有效拉动了存款的增长。

解决了中小企业融资难题，在大区域内树立了大谷银行致力于中小企业服务的品牌形象。