第49章:开阔(5)
“房地产是个复杂而敏感的话题，很多情况不能一概而论....
林冠华扫视周围一圈道，“首先，思想要解放。
商品房市场中央其实允许经营，不但允许外资来购买商品房，也允许合格的外资房地产企业来经营。
如果你们消息灵通，就知道我们在美国八大城市都购买了地皮用于新建商业建筑，那时中美甚至还没正式建交，当然，形式上适当变通，用的是中房集团北美分公司名义。
除了美国，我们在加拿大、英国、法国也持有房地产，甚至在苏联、东欧、韩国、日本也持有一系列地产和建筑。苏联的产权就更特殊，直属于外交部东欧司的。
既然我们能不受限制地经营在国外房地产，那作为对等也予以了开放。
签署自由贸易协定后，允许外国人来买房、买地、开发房地产。
上海开放给外国人购买房地产的权利可以接受，和当年开辟租界不是一回事，与丧权辱国更扯不上边。
其次，要准确把握政策。
目前所谓买地，是指出让国有土地使用权，出让后只要一直按标准缴纳房地产相关税收，完全可永久持有，通俗的说法叫永佃制;
我们在美国买地，产权登记叫所有权，也一样每年需缴纳税收。
表面看-一个所有权、一个使用权，差异很大，其实仔细评估，土地是任何人都无法带走的东西，在承认永久使用前提下，永佃和所有只有字面意义不同，没有操作上的重大区别。
既然都这样了，为什么特意区别开来呢?
就因为中国还设置了特别条款，即在国家公共利益有需求的前提下，可根据产权人申报的房地产计税基数，按其过往5年申报平均数的1.25-1.5倍实施强制的有偿征收。
除此之外，还有选择就是税收机关认为你申报过低，存在偷税漏税嫌疑，经县一级政府同意也可行使本条款.
这个使用权出让不能政府直接指定或暗箱操作，必须经公平、公开的出让流程，我概括为招、挂、拍一条龙。如果有特殊需求，完全应该在条款中写进去而不是单凭意向。
最后也是最重要的消息，天津和北京已进行了第一轮对外试点，一共公开出让了11块商品房地皮，上海也可试点一次，挑选你们任何合适的地方进行出让。
出让土地的根源其实诸位也清楚，是为补充城市建设资金，为能做好更大范围的建设。”
北京、天津地块出让还是比较轰动的，倒不是说因第一次出让而轰动，而是这11块算比较集中的外资专场(含港澳)。
建国后冲破封锁，为大陆提供大量物资的霍英东，刚投身于房地产建设，拿了块北京的地;
新任香港首富何世礼拿了块天津的地。
一开始林冠华也觉得奇怪，何世礼既是香港首富，为什么他接触的中国历史反而很少谈呢?
深究下去才明白，何世礼起初追随张学良，后投身抗战，一直在国党旗帜下，1946年调任联勤中将副司令兼冀热辽边区剿总副总司令。
工作主要是分管后勤，但总体上参加过“剿共”，包括后来升任台湾"国防部”常务次长，担任驻日本军事代表团团长、驻联合国军事代表团首席代表等等,基本站国党立场。
谈不上多反共，但因为他的国党二级上将和香港首富身份，很难被北京接纳，故而谈论不多。
但因何世礼一直比较爱国，抗战有功，剿共没血债，也不存在贪污腐败等恶劣行径，1962年就和常凯申脱离了关系，故北京也没法指责他。
一来二去下只能略过不谈，好像不存在这个人似的。
在这时空中，何世礼等与唐纵、蒋廷黻一起，一早和北京挂上了钩，最终按起义将领看待。
等他接班家族产业并成为香港首富后马上要去内地投资，去天津买块地皮也是种示好与合作。
同样道理，拿地皮的还有美泰集团、炎黄航空、汇丰等多个长期合作对象。
现场众人露出若有所思的表情:从这几句话可以读出，中央其实对房地产市场有系列顶层设计，也考虑到了各地需求，但又十分谨慎。
否则林冠华不会特意强调:地块出让、公开招投标计划需要先报送发改委和建委审核。
"从当前来看，市政建设缺钱是长期性的，既是因为我们要满足人民的需求，也和旧中国不重视城市建设密切相关，补课是笔很大的费用。
今天我和曾山、曹荻秋同志谈浦东开发，谈到了打浦路隧道，谈到了黄浦江、苏州河上的桥梁和道路，谈到了地铁、公共交通等等...每样都要花大钱。
林冠华诚恳道，"指望国家拨款不太可能，不是因为有没有钱的事，而是国家财政单独给某个城市搞城市建设容易引发攀比与失衡
到目前为止，中央财政就算有投入都着眼于生产性的、全局性的基础设施，比如武汉长江大桥、南京长江大桥等等，不光是为武汉和南京两座城市，而是更大范围的辐射。
首都新城建设也是为承担并履行首都机关的公共职能而单独开工的，否则，单纯为发展北京就直接旧城改造了。
这一点诸位要明确:国家财政只能起象征性的作用，真正要建设上海，还需要再自身挖潜。
但是....”
林冠华犹豫了下道，“挖潜不能挖过头把自己埋进去..
众人议论纷纷，觉得这番话基本讲出了实情，唯独对最后一句感到困惑:什么叫挖过头把自己埋进去?
为了解释，林冠华特意问荣毅仁:"荣先生造房子，建安成本大约多少?售价打算定多少?”
“我们造的是钢筋混凝土结构的新式花园洋房，容积率1.6出头一点点，单位整体建筑成本...
荣毅仁拿了笔大致算了下，“不算装修，合计建筑面积2万方，花了378万人民币，将近190/每平方。出售打算定1400-1600元/平方。主要是房屋不多，满打满算一共也就99套房子。”
项目统称为申新花园，一方面用于安顿申新集团里少数的高层高管，另一方面主要还是对外出售并回笼资金。
如按1500元销售均价合计，毛利率超过60%，哪怕扣除3年以来的利息和额外的房地产税，毛利率也超过50%。
”上海安置房的建筑成本大约是多少一平方米?’
“那种3层的、砖混结构的工人新村建筑，大约48元/平方米;装修基本刷白墙，然后通水电...
林冠华道:"由此可见，安置房和新式花园洋房的建筑、装修成本差距很小，满打满算不会超过200元/平方，在地段价值一致前提下，巨大的销售差额其实是市价与保障价间的鸿沟...
假设所有房屋都按商品房出售，那大大超过老百姓的承受能力;如都按安置房销售，必然形成太大利差以至于导致寻租空间。